Eine letzte Tranche meines Erlöses aus dem Verkauf der Apple-Aktien muss ins Depot investiert werden und meine Wahl fiel schlussendlich auf Agree Realty. Das ist nach The Hershey Company der zweite Neuzugang im Depot und nach Essential Properties auch der zweite REIT im Zuge der Zukäufe.
Insgesamt habe ich Investitionen in Essential Properties, Essential Utilities, Hershey und Agree Realty getätigt. Alle Informationen zum Kauf von Agree Realty gibt es jetzt hier in diesem Artikel.
Viel Spaß beim Lesen! 🙂
Inhaltsverzeichnis
Die Börse reagiert gerade mal
zu zehn Prozent auf Fakten.
Alles andere ist Psychologie.
Mein Teilverkauf von Apple Inc. (AAPL)
Anmerkung: Der folgende Abschnitt findet sich in dieser Form auch in den 3 anderen Artikeln „Kauf von Essential Properties Realty Trust Inc.„, „Kauf von The Hershey Company“ und „Kauf von Essential Utilities Inc.“ wieder, da diese Käufe ebenfalls mit dem Erlös aus dem Verkauf meiner Apple-Aktien finanziert wurden.
Bevor ich über den Kauf von Agree Realty berichte, möchte ich kurz auf einen kleinen Teilverkauf meiner Apple-Aktien eingehen, den ich nun endlich vollzogen habe. Ich hatte schon länger mit dem Gedanken gespielt, da mir die Bewertung mit einem KGV von über 35 angesichts des Mini-Wachstums von Apple absurd hoch erschien. Außerdem war die Position mittlerweile auf 20% Depotanteil angewachsen, was mir für eine Einzelposition etwas zu viel war.
Dazu muss ich sagen, dass ich 180 Stk. Apple besitze und nur einen Teil davon verkaufen möchte. Zunächst werden es 22,5% der Position sein. Sollte der Kurs aber in den nächsten Wochen weiter steigen und die Bewertung noch absurder werden, kann ich mir auch vorstellen, noch einmal nachzulegen und weitere Aktien zu verkaufen.
Der Anteil wird aber wohl maximal 50% betragen, da ich auf jeden Fall ein paar Apple-Aktien behalten möchte und bei aktuell 180 Stk. immer noch 90 Stk. im Depot bleiben würden.
Also bitte keine Beschwerden in den Kommentaren, dass ich Apple verkauft habe. Ich habe noch genug davon. 😉
Mein Verkauf ist ausschließlich von der Überlegung getrieben, dass ich Apple derzeit für überbewertet halte und den Verkaufserlös sehr gut in dividendenstärkere Titel umschichten kann, um meinen Cash Flow zu stärken. Ich halte Apple weiterhin für eine tolle Firma.
Ein Gedanke ist dabei aber auch, dass ich im Moment kein zusätzliches Geld zur Verfügung habe, um es in mein Depot zu investieren und um damit andere Positionen aufzustocken oder neue aufzubauen. Wer wie gewohnt jeden Monat Geld übrig hat, um zu investieren, braucht sich solche Gedanken vielleicht nicht zu machen. Der behält lieber alle seine Positionen und nutzt das frische Kapital, um neue Positionen zuzukaufen oder bestehende aufzustocken.
Je nach persönlicher Situation ändert sich die Vorgehensweise ein wenig. Das ist völlig in Ordnung.
Am 09.07.2024 verkaufte ich 38 Stk. Apple zu je 210,25 EUR
In Summe ergibt dies abzgl. Gebühren 7.962,13 EUR.
Insgesamt habe ich mit meiner Position in Apple einen Gewinn von 6.953,80 EUR (EK 1.008,33 EUR minus VK 7.962,13 EUR) erzielt. Zu diesem Gewinn gesellen sich noch während der Haltedauer gezahlte Dividenden in Höhe von 184,41 EUR.
Somit ist die Gesamtbilanz mit 7.138,21 EUR überaus erfreulich und wohl eine der besten Investitionen, die ich je getätigt habe. Die Haltedauer betrug ca. 9 Jahre (Kauf 04.08.2015) und es ergibt sich eine Gesamtrendite über diese ca. 9 Jahre von +607,9%.
Da kann man wahrlich nicht meckern, oder? 😉
Hier noch das aktuelle Fastgraphs von Apple zum Abschluss:
Mein Kauf von Agree Realty Corp. (ADC)
Agree Realty ist ein auf den Einzelhandel (Retail) spezialisierter REIT, der bisher ausschließlich in den USA tätig ist. Dort entwickelt und betreibt das Unternehmen aber bereits über 2.000 Immobilien, was im Vergleich zu einer Realty Income mit über 15.000 Objekten immer noch sehr wenig ist.
Man sieht also auf den ersten Blick, dass Agree Realty noch viel Wachstumspotential hat, sowohl in den USA als auch vielleicht später international, wenn sie sich in diese Richtung entwickeln wollen.
Das Unternehmen unterscheidet sich vom Geschäftsmodell her nicht wesentlich von anderen Retail-REITs, legt aber offensichtlich deutlich mehr Wert auf die Reputation seiner Mieter als vielleicht der eine oder andere Wettbewerber. So finden sich in der Liste der Partner eigentlich nur große und renommierte Namen wie zum Beispiel Costco oder AutoZone.
Das hat den Vorteil, dass Zahlungsausfälle oder andere Probleme unwahrscheinlicher sind als bei kleinen, unbekannten Mietern, aber im Gegenzug ist man sicherlich nicht so frei in der Vertragsgestaltung wie beispielsweise Essential Properties, die ich kürzlich ebenfalls gekauft habe und die genau den umgekehrten Weg geht.
Wie immer im Leben hat alles seine Vor- und Nachteile, und da ich durch meine letzten Einkäufe nun auf beiden Seiten vertreten bin, kann ich in Zukunft noch ausführlicher darüber berichten, wie sich die unterschiedlichen Strategien dieser Unternehmen auswirken.
Auf jeden Fall hat sich Agree Realty in den letzten 10 Jahren sehr gut geschlagen. Kontinuierlich jedes Jahr den Gewinn pro Aktie (korrekterweise AFFO pro Aktie) gesteigert und bis vorletztes Jahr sogar mit zunehmender Dynamik. Im Schnitt kommt man auf ein Wachstum von 5,8% p.a. und das ist für einen REIT doch richtig gut.
Das aktuelle Fastgraphs sieht wie folgt aus:
Wie bei REITs üblich, stammt ein Teil des Wachstums aus Akquisitionen. Agree Realty kauft regelmäßig neue Objekte und baut so sein Portfolio kontinuierlich aus. So sollen auch 2024 wieder rund 600 Mio. USD investiert werden und das sogar ohne neue Schulden aufzunehmen.
In der Bilanz verfügte das Unternehmen zu Beginn des Geschäftsjahres über ca. 920 Mio. USD an liquiden Mitteln, hinzu kommt, dass bis 2028 kein größerer Refinanzierungsbedarf für bestehende Schulden besteht. Das klingt nach einer sehr komfortablen Situation und stimmt mich zuversichtlich, dass wir auch in den nächsten Jahren ein relativ konstantes Wachstum sehen werden. Sei es organisch durch Mieterhöhungen oder eben durch Akquisitionen … oder eben durch beides.
Was mir außerdem gefällt, ist, wenn das Management direkt am finanziellen Erfolg des Unternehmens beteiligt ist. Bei Agree Realty ist das auf jeden Fall gegeben, denn das Unternehmen trägt bereits den Namen des Gründers Richard Agree im Namen und auch heute noch ist der CEO Joey Agree aus der Familie. Mehr „skin in the game“ kann man wohl kaum haben, oder?
Agree Realty wurde 1971 als Agree Development Company gegründet und entwickelte über 20 Jahre lang Einkaufszentren. 1994 wurde das Unternehmen dann in einen REIT umgewandelt und ist seitdem als Agree Realty Corporation bekannt.
Last but not least haben wir es bei Agree Realty mit einem Monatszahler zu tun. Das heißt, die Dividende wird jeden Monat ausgezahlt und nicht nur vierteljährlich, wie sonst üblich, oder, Gott bewahre, wie in Deutschland, nur einmal im Jahr. Brrr grausame Vorstellung.
Nein da gefallen mir die Monatszahler viel besser und nach Realty Income und Main Street Capital kommt jetzt als Nummer 3 halt Agree Realty dazu. Damit ich ab jetzt aber nicht nur 2,50 EUR im Monat erhalte, habe ich gleich mal etwas mehr als nur eine kleine Starterposition gekauft.
Am 10.07.2024 kaufte ich 36 Stk. Agree Realty zu je 57,24 EUR
Die Gesamtinvestition betrug inkl. Gebühren 2.076,09 EUR.
Dieser Kauf von Agree Realty ist eine neue Position für mein Dividendenaktiendepot. Die Gesamtanzahl der Positionen erhöht sich damit auf 45.
Das Unternehmen steigerte seine Dividende zuletzt im Mai 2024 um +1,2% und zahlt seitdem eine Dividende von 0,25 USD/Monat. Bei Agree Realty handelt es sich demzufolge um einen Monatszahler.
Das Dividendenwachstum (Dividend Growth) über die letzten 10 Jahre beträgt in Summe +82,5%. Wurden 2014 noch 0,41 USD/Quartal (entspricht 0,137 USD/Monat) ausgeschüttet, sind es 2024 bereits besagte 0,25 USD/Monat. Nicht schlecht für einen REIT, oder?
Die erwartete Dividende für die nächsten 12 Monate beläuft sich somit auf insgesamt 108,00 USD bzw. 99,54 EUR (EUR/USD-Kurs von 1,085), die ich von Agree Realty für meine insgesamt 36 Aktien erhalten werde.
Die Dividendenrendite (Yield) lag zum Kaufzeitpunkt bei 4,8% und die Ausschüttungsquote (Payout Ratio) im Jahr 2023 bei für einen REIT niedrigen 73,9%.
Normalerweise finde ich Ausschüttungsquoten zwischen 40% und 60% perfekt. Unter 40% bedeutet in der Regel, dass die Dividende an sich zu niedrig ist, aber über 60% begrenzt es möglicherweise die Wachstumsmöglichkeiten des Unternehmens, je nach Geschäftsmodell. Bei REITs bewegt sich die Spanne dagegen zwischen 70% und 90%.
Agree Realty liegt hier mit nur 73,9% am unteren Ende dieser Spanne. Diese fast schon perfekte Ausschüttungsquote gibt mir ein sehr gutes Gefühl, dass auch zukünftigen Dividendensteigerungen weiterhin ordentlich ausfallen werden.
Seit 13 Jahren steigert das Unternehmen ununterbrochen seine Dividende und gehört damit zur Gruppe der sogenannten Dividend Contender. Die letzten 10 Jahre betrug die durchschnittliche Steigerung 5,8% pro Jahr und die letzten 3 Jahre 7,2%.
Das P/AFFO (Ratio von Price zu Adjusted Funds From Operations) liegt bei guten 16,4 und damit über dem von Fastgraphs als Referenz verwendeten 15er P/AFFO. Es liegt aber unter dem eigenen historischen P/AFFO (auf 10 Jahre) von 18,0.
Gemeinhin spricht man in einem solchen Fall von einer leichten Unterbewertung. Wenn sich fundamental alle anderen Zahlen weiterhin positiv entwickeln, wäre dies also durchaus eine gute Kaufgelegenheit.
Unter der konservativen Annahme eines jährlichen AFFO-Wachstums von +3,7% (auf Basis der Analystenschätzungen) und einer Absenkung des P/AFFO bis 2025 auf einen Wert von 15,0 ergibt sich daraus eine Gesamtrendite von +8,0% bzw. +5,5% pro Jahr. Das ist okay, aber auch nicht berauschend.
Sollte das P/AFFO hingegen wieder auf seinen historischen Mittelwert von 18,0 (über 10 Jahre) zurückkehren, Stichwort Mean-Reversion-Effekt, dann wären es auf einmal +22,7% bzw. +15,3% pro Jahr. Das wäre mehr als nur gut, es wäre fantastisch.
Ich habe aber auch kein Problem damit, wenn das Ergebnis am Ende zwischen dem konservativen und dem positiven Szenario liegt. Die Wahrheit findet sich ja bekanntlich immer irgendwo in der Mitte.
Und sonst so?
Auch dieser Kauf von Agree Realty fühlt sich stimmig und gut an. Ich habe zwar schon viele REITs im Depot, aber da ich nicht plane, Immobilien zu kaufen, ist das sozusagen mein Ersatz im Portfolio. Außerdem denke ich, dass ich mir hier wirklich gute Qualität ins Depot gelegt habe.
Nun würde mich interessieren, ob du in diesem Monat oder gerade in dieser Woche ebenfalls Zukäufe getätigt hast oder ob vielleicht andere heiße Kandidaten ganz oben auf deiner Watchlist stehen?
Zwar notieren die großen Indizes nach wie vor in der Nähe der Allzeithochs, so dass echte Schnäppchen am Markt rar sind, doch glücklicherweise gibt es immer noch einige Aktien, die einen Kauf wert sind. Man muss sich nur ggf. etwas mehr Mühe geben, sie zu finden.
Also, wo habt ihr zugeschlagen? Ich würde mich sehr freuen, in den Kommentaren etwas zu diesem Thema zu lesen!
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