Nachdem meine Apple-Aktien erneut zum Höhenflug angesetzt haben und ich bei einem KGV von über 35 langsam ins Grübeln kam, ob das noch irgendwie gerechtfertigt ist, habe ich mich entschlossen, zumindest einen kleinen Teil zu verkaufen und den Gewinn von immerhin ca. +600% in dividendenstärkere Titel umzuschichten.
Nach einiger Überlegung und Recherche sind es dann Essential Properties, Essential Utilities, Hershey und Agree Realty geworden. Alle Informationen zum Kauf von Essential Properties gibt es jetzt hier in diesem Artikel.
Viel Spaß beim Lesen! 🙂
Inhaltsverzeichnis
Beim Kauf soll man romantisch,
beim Verkauf realistisch sein.
Zwischendurch soll man schlafen.
Mein Teilverkauf von Apple Inc. (AAPL)
Anmerkung: Der folgende Abschnitt findet sich in dieser Form auch in den 3 anderen Artikeln „Kauf von The Hershey Company„, „Kauf von Essential Utilities Inc.“ und „Kauf von Agree Realty Corp.“ wieder, da diese Käufe ebenfalls mit dem Erlös aus dem Verkauf meiner Apple-Aktien finanziert wurden.
Bevor ich über den Kauf von Essential Properties berichte, möchte ich kurz auf einen kleinen Teilverkauf meiner Apple-Aktien eingehen, den ich nun endlich vollzogen habe. Ich hatte schon länger mit dem Gedanken gespielt, da mir die Bewertung mit einem KGV von über 35 angesichts des Mini-Wachstums von Apple absurd hoch erschien. Außerdem war die Position mittlerweile auf 20% Depotanteil angewachsen, was mir für eine Einzelposition etwas zu viel war.
Dazu muss ich sagen, dass ich 180 Stk. Apple besitze und nur einen Teil davon verkaufen möchte. Zunächst werden es 22,5% der Position sein. Sollte der Kurs aber in den nächsten Wochen weiter steigen und die Bewertung noch absurder werden, kann ich mir auch vorstellen, noch einmal nachzulegen und weitere Aktien zu verkaufen.
Der Anteil wird aber wohl maximal 50% betragen, da ich auf jeden Fall ein paar Apple-Aktien behalten möchte und bei aktuell 180 Stk. immer noch 90 Stk. im Depot bleiben würden.
Also bitte keine Beschwerden in den Kommentaren, dass ich Apple verkauft habe. Ich habe noch genug davon. 😉
Mein Verkauf ist ausschließlich von der Überlegung getrieben, dass ich Apple derzeit für überbewertet halte und den Verkaufserlös sehr gut in dividendenstärkere Titel umschichten kann, um meinen Cash Flow zu stärken. Ich halte Apple weiterhin für eine tolle Firma.
Ein Gedanke ist dabei aber auch, dass ich im Moment kein zusätzliches Geld zur Verfügung habe, um es in mein Depot zu investieren und um damit andere Positionen aufzustocken oder neue aufzubauen. Wer wie gewohnt jeden Monat Geld übrig hat, um zu investieren, braucht sich solche Gedanken vielleicht nicht zu machen. Der behält lieber alle seine Positionen und nutzt das frische Kapital, um neue Positionen zuzukaufen oder bestehende aufzustocken.
Je nach persönlicher Situation ändert sich die Vorgehensweise ein wenig. Das ist völlig in Ordnung.
Am 09.07.2024 verkaufte ich 38 Stk. Apple zu je 210,25 EUR
In Summe ergibt dies abzgl. Gebühren 7.962,13 EUR.
![Verkauf von Apple - Juli 2024](https://mission-cashflow.de/wp-content/uploads/2024/07/Verkauf-von-Apple-Juli-2024-1024x600.png)
Insgesamt habe ich mit meiner Position in Apple einen Gewinn von 6.953,80 EUR (EK 1.008,33 EUR minus VK 7.962,13 EUR) erzielt. Zu diesem Gewinn gesellen sich noch während der Haltedauer gezahlte Dividenden in Höhe von 184,41 EUR.
Somit ist die Gesamtbilanz mit 7.138,21 EUR überaus erfreulich und wohl eine der besten Investitionen, die ich je getätigt habe. Die Haltedauer betrug ca. 9 Jahre (Kauf 04.08.2015) und es ergibt sich eine Gesamtrendite über diese ca. 9 Jahre von +607,9%.
Da kann man wahrlich nicht meckern, oder? 😉
Hier noch das aktuelle Fastgraphs von Apple zum Abschluss:
![Fastgraphs Chart Juli 2024 - Verkauf von Apple](https://mission-cashflow.de/wp-content/uploads/2024/07/Fastgraphs-Chart-Juli-2024-Verkauf-von-Apple-1024x630.png)
Mein Kauf von Essential Properties Realty Trust Inc. (EPRT)
Meine Beweggründe für den Einstieg bei Essential Properties habe ich bereits in dem entsprechenden Artikel zum Erstkauf im September 2023 erläutert. Lest dort auch gerne noch einmal nach.
Auf den Punkt gebracht: Essential Properties ersetzt bei mir STORE Capital, die von der Börse genommen und somit aus dem Depot ausgebucht wurden. Das Profil der beiden REITs ist sehr ähnlich und so habe ich direkt wieder ein Exposure im Bereich der kleineren Non-Investmentgrade-Unternehmen in den USA.
Durch die Fokussierung auf diese Nische erwarte ich eine Outperformance von Essential Properties gegenüber anderen REITs und damit auch einen stärker steigenden Kurs und eine dynamischer wachsende Dividende als bei den Mitbewerbern. Und wer mag nicht die Kombination aus Kursgewinnen und hohen Dividendensteigerungen?
Das aktuelle Fastgraphs sieht wie folgt aus:
![Fastgraphs Chart Juli 2024 - Kauf von Essential Properties](https://mission-cashflow.de/wp-content/uploads/2024/07/Fastgraphs-Chart-Juli-2024-Kauf-von-Essential-Properties-1024x602.png)
Mit Ausnahme des Pandemiejahres konnte Essential Properties seine AFFOs (Adjusted Funds From Operations) jedes Jahr steigern, im Durchschnitt um mehr als 8% pro Jahr. Da das Unternehmen noch nicht so lange besteht, ist die Datenbasis nicht ganz optimal, aber dennoch stimmt die Entwicklung zuversichtlich.
Die über 1.900 Mietobjekte in 48 US-Bundesstaaten verteilen sich derzeit auf 383 Mieter. Das ist schon gut, lässt aber auch genügend Raum für weitere Expansion. Es handelt sich um einen noch relativ kleinen REIT, was sowohl Risiko als auch Potenzial birgt.
Wachstumspotenzial durch Expansion, aber auch das Risiko, sich zu verheben. Oder ein ganz anderes Risiko, dass vielleicht ein potenzieller Käufer auf den Plan tritt und das kleine Essential Properties wie meine geliebte STORE Capital (R.I.P.) einfach aufkauft und von der Börse nimmt oder dass ein anderer größerer REIT sie im Rahmen eines Mergers schluckt.
Hoffen wir mal, dass beides nicht der Fall sein wird und wir lange und viel Spaß mit Essential Properties haben werden.
Am 10.07.2024 kaufte ich 38 Stk. Essential Properties zu je 25,98 EUR
Die Gesamtinvestition betrug inkl. Gebühren 1.002,54 EUR.
![Kauf von Essential Properties - Juli 2024](https://mission-cashflow.de/wp-content/uploads/2024/07/Kauf-von-Essential-Properties-Juli-2024-1024x620.png)
Dieser Kauf von Essential Properties ist eine Aufstockung einer bestehenden Position für mein Dividendenaktiendepot. Die Gesamtzahl der Positionen bleibt unverändert bei derzeit 43.
Das Unternehmen erhöhte seine Dividende zuletzt im Juli 2024 um +1,8% und zahlt seitdem eine Dividende von 0,29 USD/Quartal.
Das Dividendenwachstum (Dividend Growth) über die letzten 5 Jahre beträgt in Summe +38,1%. Wurden 2019 noch 0,21 USD/Quartal ausgeschüttet, sind es 2024 bereits besagte 0,29 USD/Quartal. Nicht schlecht für einen REIT!
Die erwartete Dividende für die nächsten 12 Monate beläuft sich somit auf insgesamt 102,08 USD bzw. 93,65 EUR (EUR/USD-Kurs von 1,09), die ich von Essential Properties für meine insgesamt 88 Aktien erhalten werde.
Die Dividendenrendite (Yield) lag zum Kaufzeitpunkt bei 4,0% und die Ausschüttungsquote (Payout Ratio) im Jahr 2023 bei für einen REIT sehr niedrigen 67,0%.
![Fastgraphs CAGR Juli 2024 - Kauf von Essential Properties](https://mission-cashflow.de/wp-content/uploads/2024/07/Fastgraphs-CAGR-Juli-2024-Kauf-von-Essential-Properties-1024x435.png)
Normalerweise finde ich Ausschüttungsquoten zwischen 40% und 60% perfekt. Unter 40% bedeutet in der Regel, dass die Dividende an sich zu niedrig ist, aber über 60% begrenzt es möglicherweise die Wachstumsmöglichkeiten des Unternehmens, je nach Geschäftsmodell. Bei REITs bewegt sich die Spanne dagegen zwischen 70% und 90%.
Essential Properties liegt hier mit nur 67,0% sogar noch unter dieser Spanne. Diese sehr niedrige Ausschüttungsquote gibt mir ein sehr gutes Gefühl, dass die zukünftigen Dividendensteigerungen weiterhin ordentlich ausfallen werden.
Seit 5 Jahren steigert das Unternehmen ununterbrochen seine Dividende und gehört damit zur Gruppe der sogenannten Dividend Challenger. Die letzten 5 Jahre betrug die durchschnittliche Steigerung 20,9% pro Jahr und die letzten 3 Jahre 6,4%.
![Fastgraphs Estimates Juli 2024 - Kauf von Essential Properties](https://mission-cashflow.de/wp-content/uploads/2024/07/Fastgraphs-Estimates-Juli-2024-Kauf-von-Essential-Properties-1024x602.png)
Das P/AFFO (Ratio von Price zu Adjusted Funds From Operations) liegt bei guten 17,6 und damit über dem von Fastgraphs als Referenz verwendeten 15er KGV. Es liegt aber unter dem eigenen historischen P/AFFO (auf 5 Jahre) von 18,7.
Gemeinhin spricht man in einem solchen Fall von einer leichten Unterbewertung. Wenn sich fundamental alle anderen Zahlen weiterhin positiv entwickeln, wäre dies also durchaus eine gute Kaufgelegenheit.
Unter der konservativen Annahme eines jährlichen AFFO-Wachstums von +7,1% (auf Basis der Analystenschätzungen) und einer Absenkung des P/AFFO bis 2025 auf einen Wert von 16,5 ergibt sich daraus eine Gesamtrendite von +9,1% bzw. +6,1% pro Jahr. Das ist okay, aber auch nicht berauschend.
Sollte das P/AFFO hingegen wieder auf seinen historischen Mittelwert von 17,6 (über 5 Jahre) zurückkehren, Stichwort Mean-Reversion-Effekt, dann wären es immerhin +17,8% bzw. +11,9% pro Jahr. Das wäre natürlich deutlich besser. Also hoffen wir einfach mal, dass eher dieses Szenario eintreten wird, oder?
Ich fühle mich mit meinem Kauf von Essential Properties wohl, auch wenn mir bewusst ist, dass die anhaltende Diskussion über Zinssenkungen im Jahr 2024 dazu führen könnte, dass REITs noch einmal deutlich im Kurs fallen könnten.
Das wäre aber kein Beinbruch, denn auch wenn ich mit meiner Position im Moment zufrieden bin, kann ich mir durchaus vorstellen, bei günstigen Preisen noch einmal nachzulegen. Kein Problem.
Und sonst so?
Da ist es passiert. Ich habe tatsächlich einige meiner Apple-Aktien verkauft. Lange darüber geredet und jetzt endlich gehandelt. Ein ordentlicher Gewinn steht in den Büchern und ich habe trotzdem noch eine ausreichend große Position im Depot. Hinzu kommt der Kauf von Essential Properties, mit dem ich ebenfalls sehr zufrieden bin. Fühlt sich gut an.
Nun würde mich interessieren, ob du in diesem Monat oder gerade in dieser Woche ebenfalls Zukäufe getätigt hast oder ob vielleicht andere heiße Kandidaten ganz oben auf deiner Watchlist stehen?
Auch wenn die Märkte Woche für Woche scheinbar mühelos neue Höchststände erklimmen, gibt es meiner Meinung nach immer noch genügend potenzielle Investitionskandidaten. Nicht alles auf dem Markt ist schon so hoch geklettert wie eine Nvidia oder Apple.
Also, wo habt ihr zugeschlagen? Ich würde mich sehr freuen, in den Kommentaren etwas zu diesem Thema zu lesen!
![Kauf von Essential Properties - Twitter Juli 2024](https://mission-cashflow.de/wp-content/uploads/2024/07/Kauf-von-Essential-Properties-Twitter-Juli-2024.png)
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Absolut nachvollziehbar und sinnvoll wenn man keine 25 mehr ist und perspektivisch seinen Cash Flow ausbauen möchte.
Ich mache dieses Umschichten regelmäßig, wissend, dass ich am Ende die sogenannten Wachstums- oder High Flyer weniger, dafür mehr und mehr Dividenden auf dem Konto habe.
Steigendes Buchgeld nutzt mir in meiner persönlichen Lebenssituation nichts, außer dass es schön anzuschauen ist und „irgendwann“ einmal besser verkauft werden kann.
Das weiß man nur nicht 🙂
Ich stimme in den letzten Jahren immer mehr denjenigen zu, die sich die eher „langweiligen“ Cash Kühe ins Depot legen, die seit Jahren und Jahrzehnten bewiesen haben, dass sie ihre Anteilseigner mit steigenden Ausschüttungen am Unternehmen beteiligen, das mag ich.
Nur ein „langweiliges“ Beispiel: Bank of America – Glück gehabt beim günstigen Einstieg, mittlerweile satt im Plus und regelmäßig steigenden Dividenden, nur ein Beispiel von vielen …
Hi Michael!
Danke fürs Vorbeischauen.
Dem kann ich eigentlich nichts mehr hinzufügen. Genau das ist der Weg!
Grüße aus Köthen.
CU Ingo.